Nießbrauch ist zivilrechtlich das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, die Nutzungen einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines Vermögens zu ziehen. Das Steuerrecht behandelt die Gewährung eines Nießbrauchsrechts als voll unentgeltlichen Vorgang. Dabei wird ein (vermietetes) Objekt – regelmäßig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – z. B. von den Eltern auf das Kind übertragen, wobei die Eltern sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an diesem Objekt vorbehalten. Diese erzielen dann weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie versteuern entsprechend die Einnahmen und ziehen gezahlte Werbungskosten ab. Abweichend von den Grundsätzen, dass Abschreibungen grundsätzlich der Eigentümer geltend macht, stehen diese hier den Nießbrauchsberechtigten weiterhin zu. Diese sind ja schließlich auch mit den Anschaffungskosten belastet.
Wenn der Grundstückseigentümer jedoch trotzdem Aufwendungen trägt, die mit dem Grundstück in Zusammenhang stehen, werden diese steuerlich nicht anerkannt, da ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen nicht vorliegt! Der Werbungskostenabzug wird abgelehnt, solange ein Ende der Nutzung durch den Dritten nicht absehbar ist, da hier der konkrete Zusammenhang mit späteren Einnahmen fehlt. Dies gilt auch, wenn es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt, die erfahrungsgemäß nur in sehr großen Abständen durchgeführt werden. Ausnahmen können bestehen, wenn der Nießbrauchsberechtigte Erhaltungsaufwendungen nicht übernehmen kann, die Gebäudesubstanz jedoch bedroht ist.