Wird eine Immobilie deutlich unter Marktniveau an Angehörige vermietet, führt dies zu geringen steuerpflichtigen Einnahmen, aber vollem Werbungskostenabzug.
Damit alle Werbungskosten auch anerkannt werden, darf die reduzierte Miete 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete nicht unterschreiten (Bruttomiete einschließlich umlagefähige Nebenkosten).
Bei verbilligter Vermietung an Angehörige war mit der Finanzverwaltung immer wieder strittig, ob für den Fremdvergleich die Bruttomiete inklusive Nebenkosten (Warmmiete) oder die Nettomiete (Kaltmiete) maßgeblich ist. Der Bundesfinanzhof entschied, dass als ortsübliche Miete im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten gilt (Az. IX R 44/15).
Beispiel:
Vermieter A vermietet eine Wohnung an seine Tochter B für monatlich 300 Euro Miete zuzüglich der gesamten Betriebskosten von 150 Euro. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt lt. Mietspiegel 500 Euro. Das Finanzamt war der Ansicht, dass die Tochter damit nur 60 Prozent der ortsüblichen Miete zahlt. Der BFH entschied aber, dass die Betriebskosten mit zu berücksichtigen sind.
Um festzustellen, ob bei verbilligter Vermietung alle Werbungskosten abziehbar sind, müssen stets Jahresbeträge verglichen werden. D. h., die vereinnahmte Miete einschließlich Umlagen mit dem Jahresbetrag der ortsüblichen Miete einschließlich Umlagen. Sollte die vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, werden die Werbungskosten nur noch anteilig anerkannt bzw. sie sind aufzuteilen.
Daher sollten Mietverträge mit Angehörigen regelmäßig geprüft werden, ob sie noch immer den üblichen Konditionen entsprechen. Gegebenenfalls muss die Miete wegen allgemeiner Mietpreissteigerungen erhöht werden, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Hinweis
Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen (i. S. des § 21 Abs. 1 EStG) ist u. a., dass der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen ist und darüber hinaus (sog. Fremdvergleich) sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Mietverträge mit Angehörigen sollten auf jeden Fall schriftlich abgeschlossen werden sowie die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie z. B. Mietkaution, Instandhaltungspflichten etc.!