Das Schleswig-Holsteinische Finanzgericht entschied, dass im Rahmen der Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Bei der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage sei im Einzelfall zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Eine Korrektur sei geboten, wenn die vereinbarte Aufteilung
die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehle und wirtschaftlich nicht haltbar erscheine (Az. 5 K 97/23).
Im konkreten Fall erwarb die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, mit Kaufvertrag vom 30.11.2018 ein Ferienhaus für 329.000 Euro. Sie nutzte das Objekt als Ferienwohnung, die ausschließlich an fremde Feriengäste vermietet wurde, und erzielte daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte zum 01.02.2019. Die Erklärungen zur gesonderten und einheitlichen Feststellung für die Jahre 2019 und 2020 reichte die Klägerin beim Finanzamt ein. Im Hinblick auf das Ferienobjekt wurde der Gesamtkaufpreis (für Grund und Boden sowie Gebäude) zu
65,90 % auf das Gebäude und 34,10 % auf Grund und Boden aufgeteilt. Zur Überprüfung der von der Klägerin vorgenommenen Kaufpreisaufteilung berechnete das Finanzamt im Rahmen der Feststellung für das Streitjahr 2020 unter Verwendung der vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung mittels des vereinfachten Sachwertverfahrens den Boden- und Gebäudewert als Schätzungsgrundlage für deren Verkehrswerte. Es ergab sich danach ein Bodenwert in Höhe von
99.000 Euro (59,65 %) und ein Gebäudewert in Höhe von 66.948 Euro (40,35 %). Der Sachwert des Grundstücks errechnete sich somit zu 165.948 Euro. Demnach betrug die Abweichung zu der vertraglich vorgenommenen Kaufpreisaufteilung der Klägerin 25,55 Prozentpunkte. Auf Grund dieser Abweichung beauftragte das Finanzamt eine Bausachverständige (BSV) zur Erstellung einer Wertermittlung anhand der lmmobilienwertermittlungsverordnung (lmmoWertV). Die BSV ermittelte einen Sachwert in Höhe von 206.181 Euro bzw. einen Ertragswert in Höhe von 217.927 Euro. D. h., 41,30 % des Werts entfielen auf das Gebäude und 58,70 % auf Grund und Boden. Daraufihin änderte das beklagte Finanzamt die von der Klägerin angesetzte Gebäude-AfA entsprechend.
Das Finanzgericht sah die Klage als begründet an. Für die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude sei auf das im Kaufvertrag vom 30.11.2018 vereinbarte Aufteilungsverhältnis abzustellen. Werde zur Überprüfung der vertraglichen Kaufpreisaufteilung ein Sachverständigengutachten eingeholt, sei für die Ermittlung einer wesentlichen Abweichung auf den Grund und Boden als Bezugsgröße abzustellen. Eine Abweichung von bis zu 20 % sei dabei noch tolerabel. Da der tatsächlich gezahlte Kaufpreis regelmäßig nur einen subjektiven Verkehrswert darstelle, seien zudem die relativen Werte maßgeblich. Als Vergleichsmaßstab diene das Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude einerseits zu den im Kaufvertrag angesetzten Werten andererseits. Danach habe die vertragliche Kaufpreisaufteilung im Streitfall Bestand. Die Abschreibung sei mit 2,5 % pro Jahr anzusetzen.