Bei nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltem und baulich getrenntem Wohnungseigentum bildet grundsätzlich jede einzelne Wohnung eine eigene wirtschaftliche Einheit. liegen Vergleichswerte vor, ist zwingend das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Eine Zusammenfassung zu einem Mietwohngrundstück im Ertragswertverfahren kommt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht. So entschied das Finanzgericht Köln (Az. 4 K 2035/24).
Die Klägerin erhielt von ihren Eltern im Jahr 2022 im Wege der Schenkung insgesamt zehn Eigentumswohnungen in einem Mehrparteienhaus. Das Gebäude war bereits in zehn selbstständige Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt, alle Wohnungen waren vermietet. Die Klägerin beantragte, die zehn Wohnungen nicht einzeln, sondern als ein einheitliches Mehrfamilienhaus zu bewerten, da das Objekt wirtschaftlich immer als ein Ganzes verwaltet worden sei. Ein gemeinsames Konto für Mieten, eine einheitliche Finanzierung, keine klassische WEG-Verwaltung und eine einheitliche notarielle Übertragung würden dies zeigen. Daher müsse der Grundbesitzwert im Ertragswertverfahren ermittelt werden, was zu einem deutlich niedrigeren Gesamtwert führen würde. Das Finanzamt sah dies anders und bewertete jede Wohnung separat als eigene wirtschaftliche Einheit im Vergleichswertverfahren auf Grundlage der vom Gutachterausschuss veröffentlichten Immobilienrichtwerte. Gegen diese Einzelbewertungen wandte sich die Klägerin mit ihrer Klage.
Das Finanzgericht Köln wies die Klage ab. Nach dem Bewertungsgesetz sei grundsätzlich jede wirtschaftliche Einheit gesondert zu bewerten. Bei Wohnungseigentum gelte in der Regel jede einzelne Eigentumswohnung als eigene wirtschaftliche Einheit. Eine Zusammenfassung mehrerer Wohnungen komme nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn Wohnungen baulich zu einer einzigen Einheit verbunden sind und nicht ohne größere Umbauten getrennt veräußert werden könnten. Ein solcher Ausnahmefall liege hier nicht vor. Die zehn Wohnungen waren baulich getrennt, einzeln vermietet und rechtlich selbstständig. Sie konnten jeweils separat verkauft werden. Dass sie unter einem Dach liegen, gemeinsam finanziert oder einheitlich verwaltet wurden, ändere daran nichts. Entscheidend sei die Verkehrsauffassung: Am Markt würden einzelne Eigentumswohnungen regelmäßig als eigenständige Objekte gehandelt. Hinzu komme, dass die Wohnungen im Zeitpunkt der Schenkung nicht einmal demselben Eigentümer gehörten – jeweils fünf Wohnungen standen im Eigentum der Mutter, fünf im Eigentum des Vaters. Schon deshalb sei eine Zusammenfassung zu einer einzigen wirtschaftlichen Einheit ausgeschlossen. Da für Wohnungseigentum in der betreffenden Region Vergleichswerte vom Gutachterausschuss vorlagen, sei das Vergleichswertverfahren gesetzlich zwingend anzuwenden. Ein Ermessensspielraum bestehe nicht. Bewertungsfehler seien nicht festzustellen. Damit bleibe es bei der Einzelbewertung der zehn Eigentumswohnungen und der Anwendung des Vergleichswertverfahrens.