Kündigt ein Vermieter ein Mietverhältnis, obwohl er hierzu nicht berechtigt ist, bestreitet er gegenüber dem Mieter in vertragswidriger Weise dessen Recht zum Gebrauch der Mietsache. Das Oberlandesgericht München bewertete dies als einen Verstoß gegen die nach § 241 Abs. 2 BGB bestehende Pflicht des Vermieters zur Rücksichtnahme. Dies löst einen Schadensersatzanspruch des Mieters gemäß § 280 Abs. 1 BGB aus (Az. 32 U 3422/24).
Im konkreten Fall hatte der Käufer eines Grundstücks den gewerblichen Mietvertrag über die Praxis einer Dermatologin nach Erwerb des Grundstücks gekündigt, obwohl der Mietvertrag noch weitere 10 Jahre laufen sollte. Der Vermieter hielt die Befristung wegen angeblicher Formmängel für unwirksam und stützte sich dabei auf zwei eingeholte Rechtsgutachten. Die Mieterin widersprach der Kündigung, suchte jedoch angesichts der erhobenen Räumungsklage neue Praxisräume und zog um. Nachdem die Räumungsklage abgewiesen worden war, verlangte sie nach ihrem Umzug allerdings von dem Vermieter Ersatz der ihr infolge der unberechtigten Kündigung entstandenen Kosten und verklagte den Vermieter auf Schadensersatz. Das Landgericht gab ihr dem Grunde nach recht.
Die gegen dieses Urteil vom Vermieter eingelegte Berufung hatte beim Oberlandesgericht München keinen Erfolg. Die Richter sahen die in den eingeholten Rechtsgutachten dargelegten Formmängel des Mietvertrages als nicht gegeben an. Die erklärte Kündigung habe gegen die Befristungsklausel verstoßen und sei daher unwirksam gewesen. Die Mieterin habe sich angesichts der klaren Räumungsabsicht des Vermieters berechtigt nach Ersatzräumen umgesehen; ein Mitverschulden treffe sie nicht. Auf einen Rechtsirrtum könne sich der Vermieter nicht berufen, zumal er sich eine fehlerhafte Einschätzung seiner Berater nach § 278 BGB als eigenes Verschulden zurechnen lassen müsse.