Der Bundesfinanzhof musste im Urteilsfall klären, wie der Gesamtkaufpreis einer denkmalgeschützten Immobilie für Zwecke der Absetzung für Abnutzung (AfA) aufzuteilen ist. Insbesondere, ob im Rahmen einer Kaufpreisaufteilung eines als Baudenkmal geschützten Gebäudes der betreffende Grund und Boden mit einem Betrag von 0 Euro anzusetzen ist, weil das Denkmal dauerhaft erhalten werden muss (Az. IX R 26/24).
Im konkreten Fall erwarben die Kläger im Jahr 2003 ein Grundstück mit denkmalgeschütztem Gebäude für 800.000 Euro plus Nebenkosten. Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2005 ermittelten die Kläger bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Absetzung für Abnutzung auf der Grundlage der gesamten Anschaffungskosten. Eine teilweise Aufteilung auf den Grund und Boden erfolgte nicht. Zur Begründung führten die Kläger aus, dass aufgrund des Denkmalschutzes von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen sei. Das Grundstück könne nicht ohne Gebäude genutzt werden. Ein Bodenwert sei in Zukunft nicht erzielbar. Im Klageverfahren holte das Finanzgericht Köln ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige kam unter Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens (§ 27 Abs. 5 Nr. 1, § 28 ImmoWertV 2021) zu dem Ergebnis, dass auf das Gebäude 41,10 % und auf den Grund und Boden 58,90 % der Anschaffungskosten entfielen. Er führte aus, ein wertmindernder Einfluss der Denkmaleigenschaft des Gebäudes auf den Kaufpreisanteil für den Grund und Boden sei nicht erkennbar. Das Gebäude habe auch keine unendliche oder „ewige“ Nutzungsdauer, sondern eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Der Argumentation, wonach der Bodenwert eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes 0 Euro betragen müsse, könne daher nicht gefolgt werden.
Die Revision der Kläger beim Bundesfinanzhof hatte nur teilweise Erfolg. Ist für die Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist nach Auffassung des Bundesfinanzhofs der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen. Zunächst seien Boden-und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen. Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 der Immobilienwertermittlungsverordnung) stelle auch bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung des Boden- und Gebäudewerts dar bzw. sei zulässig. Das Finanzgericht Köln habe zu Recht auf der Grundlage des von ihm eingeholten Sachverständigengutachtens die Anschaffungskosten für den Grund und Boden mit 495.036 Euro (58,90 % von 840.468,84 Euro) bemessen. Ohne Rechtsfehler habe das Finanzgericht Köln seiner Bewertung das vom Sachverständigen angewandte allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) zugrunde gelegt. Auch der Ansatz des Werts für den Grund und Boden sei ohne Rechtsfehler erfolgt. Die Revision der Kläger sei begründet, soweit das Finanzgericht auf der Grundlage von § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG den AfA-Satz rechtsfehlerhaft mit 2,5 % angesetzt habe. Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sei ein AfA-Satz von 3,3 % anzusetzen.