Ein vertraglich vereinbarter oder durch den Vermieter einseitig bestimmter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten ist für beide Parteien bindend. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels ist zulässig, wenn die weitere Anwendung unzumutbar ist und der neue Verteilungsschlüssel billigem Ermessen entspricht – oder beide Parteien zustimmen. Dies entschied das Amtsgericht Hanau (Az. 32 C 16/25). Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.
Im Streitfall verlangte die Klägerin als Vermieterin von dem beklagten Mieter Mietzahlungen sowie Nachzahlungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter war der Ansicht, dass die Vermieterin bei mehreren Kostenpositionen (Aufzug, Müllabfuhr und Allgemeinstrom) den bisherigen Verteilungsschlüssel geändert habe. Statt wie zuvor nach der Personenzahl abzurechnen, habe die Vermieterin nun teilweise auf die qm-Wohnfläche abgestellt. Der Mieter ermittelte – auf Grundlage der bisherigen Berechnungsmethode – eigene Abrechnungsergebnisse.
Nach Auffassung des Amtsgerichts Hanau hat der Mieter zu Recht beanstandet, dass die Vermieterin – anders als zuvor der Voreigentümer – den vereinbarten Verteilungsschlüssel ohne Zustimmung geändert hat. Die ursprünglich gewählte Verteilung der Betriebskosten nach der Personenzahl bleibe verbindlich. Zwar habe der Voreigentümer die Abrechnungsart zunächst frei wählen dürfen, mit der ersten Betriebskostenabrechnung habe der Voreigentümer sich jedoch festgelegt. Eine spätere Änderung sei nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich. Einseitig könne eine Änderung des Verteilungsschlüssels nur dann erfolgen, wenn die weitere Anwendung des vereinbarten Schlüssels unzumutbar sei. Im Streitfall konnte das Amtsgericht eine solche Unzumutbarkeit allerdings nicht erkennen, denn für die Position „Gebäudereinigung“ habe die Vermieterin weiterhin nach Personenzahl abgerechnet. Durch die geänderten Abrechnungen sei der Mieter rechnerisch teilweise im Plus gewesen. Daher habe er mit den Guthaben wirksam gegen die offenen Forderungen der Vermieterin aufrechnen dürfen. Darüber hinaus stelle die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung unter Verwendung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels eine vertragliche Pflichtverletzung (§ 280 BGB) dar. Die dem Mieter entstandenen Rechtsanwaltskosten für die Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen durfte er daher ebenfalls in Abzug bringen.