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27. März 2024 – Tax
Renovierungskosten an Gebäude nach Brandschaden – „Anschaffungsnahe Aufwendungen“?

Das Finanzgericht Düsseldorf hatte sich mit dem Begriff „anschaffungsnahe Aufwendungen“ bei Renovierungskosten an einem Gebäude im zeitlichen Zusammenhang mit einem Brandschaden auseinanderzusetzen (Az. 10 K 2184/20). Aufwendungen, die – wie im Streitfall – durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, seien dann nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handele. In diesem Fall seien sie nur im Rahmen der AfA zu berücksichtigen.

Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel sind den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Gleiches gilt für die Kosten zur Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes angelegter, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte; auch solche Aufwendungen sind ihrer Natur nach verdeckte Mängel und mithin in die Betragsgrenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten mit einzubeziehen. Demgegenüber seien Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht „angelegt” war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden müssen. Danach fallen Kosten für (anschaffungsnahe, aber unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen jedenfalls dann nicht unter den Tatbestand des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG, wenn der maßgebliche Schaden nach Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. Die Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten gelte für solche Schäden nicht.

Hinsichtlich der für die unmittelbare Beseitigung der Brandschäden aufgewendeten Beträge liegen im Streitfall sofort abzugsfähige Werbungskosten vor. Diese Aufwendungen seien in Zusammenhang mit der Vermietung entstanden und waren erforderlich, um die Immobilie – nach einer Renovierung – wieder für Vermietungszwecke nutzen zu können. Sie gehören dem Grunde nach nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, da diese Aufwendungen unstreitig nicht für bauliche Maßnahmen aufgewendet worden seien und demnach nicht dem Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG unterfallen. Die Aufwendungen enthielten kein konstruktives Element und dienten vielmehr dazu, die durch den Brandschaden im Gebäude entstandenen Schäden sowie das zerstörte Inventar der Vormieterin zu beseitigen. Hinsichtlich der übrigen Aufwendungen für die Renovierungsmaßnahmen des Gebäudes liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG vor.