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13. Oktober 2023 – Tax
Gebäudeabschreibung – Verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nach Sachverständigengutachten

Das Finanzgericht Köln nahm Stellung zur Abschreibung eines Gebäudes auf die tatsächliche Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (Az. 6 K 1506/17). Streitig war die Höhe der Abschreibung für das von der Klägerin vermietete Bürogebäude mit Wohnungen, Lagergebäuden und Hallen. Im Streitfall sei die AfA zu niedrig angesetzt, da zum einen die Abschreibungsbemessungsgrundlage unzutreffend ermittelt wurde und zum anderen das Objekt auf die tatsächliche Nutzungsdauer von 19 anstatt auf 50 Jahre abzuschreiben ist. Neben dem von der Klägerin entrichteten Kaufpreis inkl. Nebenkosten für die erworbene Grundstückshälfte sei auch der Wert des Nießbrauchs als Anschaffungskosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Die Bewertung des Nießbrauchs richte sich nach den Vorschriften des Ersten Teils des BewG. Der Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen sei nach § 14 Abs. 1 BewG mit dem Vielfachen des Jahreswerts anzusetzen. Bei Nutzungen oder Leistungen, die in ihrem Betrag ungewiss seien oder schwanken, sei als Jahreswert der Betrag zugrunde zu legen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt werde. Diese Bewertung erfordere eine Schätzung. Anhaltspunkt für den in der Zukunft voraussichtlich erzielbaren Betrag könnten dabei die in den letzten Jahren erzielten Einkünfte sein. Die Ermittlung des zukünftigen Durchschnittsertrags auf der Grundlage des Durchschnittsertrags der dem Bewertungszeitpunkt vorangegangenen drei Jahre werde von der höchstrichterlichen Rechtsprechung gebilligt. Bei der Ermittlung des Werts von Nießbrauchsrechten an Grundstücken sei zunächst von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auszugehen. Zur Berechnung des Jahreswerts des Nießbrauchs seien sodann die vom Nießbraucher zu tragenden Aufwendungen abzuziehen. Das gelte auch für vom Nießbraucher gezahlte Schuldzinsen, denn diese minderten den Jahreswert des Nießbrauchsrechts.

Der Steuerpflichtige könne sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Wähle der Steuerpflichtige oder ein von ihm beauftragter Sachverständiger aus nachvollziehbaren Gründen eine andere Nachweismethode, könne dies Grundlage für die im Einzelfall erforderliche Schätzung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer sein, soweit aus der gewählten Methode Rückschlüsse auf die zu ermittelnden Determinanten möglich sind. Das Gericht sei hier auf der Grundlage des gerichtlichen Sachverständigengutachtens zu der Überzeugung gelangt, dass unter Berücksichtigung aller technischen und wirtschaftlichen Umstände die Nutzungsdauer im Zeitpunkt der Anschaffung der streitgegenständlichen Gebäudehälfte 19 Jahre betrug.