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28. Oktober 2022 – Legal
Wohnungseigentümergemeinschaft: Verteilung des im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts auf Wohnungseigentümer

Der Bundesgerichtshof entschied, dass bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung – von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen ist (Az. V ZR 69/21).

Im Streitfall bildeten die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehören die Wohnungen der Beklagten und die gewerbliche Einheit der Klägerin. Die Gemeinschaft unterhielt eine verbundene Gebäudeversicherung. Der Versicherungsschutz bestand für das gesamte Gebäude (Sonder- und Gemeinschaftseigentum). Aufgrund mangelhafter Leitungen (Kupferrohre) kam es wiederholt zu Wasserschäden in den Wohnungen der Beklagten.

Bisher beauftragte die Verwalterin bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung und beglich die Kosten von dem Gemeinschaftskonto. Sie nahm die Versicherung in Anspruch und legte die Kosten unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um, und zwar auch bei Schäden im Bereich des Sondereigentums. Aufgrund der Schadenshäufigkeit betrug der in jedem Schadensfall verbleibende Selbstbehalt inzwischen 7.500 Euro. Dies hatte zur Folge, dass die Versicherung nur noch ca. 25 % der Schäden erstattete.

Gestützt auf die Behauptung, die Mängel an den Leitungen seien jeweils hinter den Absperreinrichtungen in den betroffenen Wohneinheiten aufgetreten, verlangte die Klägerin im Streitfall eine von der bisherigen Praxis abweichende Verteilung des Selbstbehalts. Sie wolle nicht aufgrund des im Versicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts anteilig an den Kosten für die Beseitigung von Leitungs- und Folgeschäden beteiligt werden, welche ausschließlich an dem Sondereigentum der Beklagten entstanden seien. Auch sei in ihrer Einheit bislang kein Schaden aufgetreten.

Vor dem Bundesgerichtshof hatte die Klägerin gegen die Rechtmäßigkeit der derzeitigen Verwaltungspraxis keinen Erfolg. Anders verhalte es sich im Hinblick auf den Antrag, der einen Anspruch der Klägerin auf die künftige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zum Gegenstand habe. Insoweit habe der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist nach Auffassung des Gerichts ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen.