Durch eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Gewerbemietvertrags können die Kosten für die Bewachung des Gebäudes auf die Mieter umgelegt werden, ohne dass es einer Bezifferung oder einer höhenmäßigen Begrenzung der Kosten bedarf. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB liegt darin nicht. So entschied das Kammergericht Berlin (Az. 8 U 90/21).
Die Mieterin von Gewerberäumen in einem Ärztehaus in Berlin klagte im Jahr 2020 auf Rückzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2014 bis 2016 in Höhe von über 73.000 Euro. Es ging dabei um die Kosten für die 24-Stunden-Bewachung des Gebäudes, welche mittels einer Klausel im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt wurden. Die Mieterin hielt die Umlage für unzulässig. Das Landgericht Berlin wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieterin.
Das Kammergericht bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Der Mieterin stehe kein Anspruch auf Rückzahlung der Überwachungskosten zu. Die Umlage der Kosten sei nicht zu beanstanden, insbesondere stelle sie keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB dar. Dem Gewerberaummieter könnten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in vielfältiger Weise mehr Pflichten auferlegt werden als im Gesetz vorgesehen. Die umgelegten Kosten müssten auch nicht beziffert oder höhenmäßig begrenzt werden. Der Mieter sei vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Die Überwachungskosten seien Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV. Sie gehören nicht zu den Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Eine Bewachung gehe nämlich deutlich über die allgemeine Verwaltung hinaus. Es komme auch nicht darauf an, ob das Interesse von Mieter oder Vermieter überwiege. Etwas anderes könne nur gelten, wenn der Wachdienst in weit überwiegendem Maße öffentlich zugängliche Flächen schütze.