Bei der Frage, ob Mieter ihrem Vermieter Zutritt zur Wohnungsbesichtigung gewähren müssen, ist zwischen dem Recht des Mieters auf Ungestörtheit in der Wohnung und dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem daraus abgeleiteten Besichtigungsrecht zu bestimmten Zwecken abzuwägen. Mieter müssen dem Vermieter grundsätzlich nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten Zutritt zur Wohnung gewähren. Wenn der Vermieter Zutritt zu einem bestimmten Zweck verlangt, kann der Mieter den Zutritt verweigern, wenn der Vermieter aus einem anderen Grund die Wohnung besichtigen will. So entschied das Landgericht Berlin. Es wies die Räumungsklage eines Vermieters gegen seinen Mieter zurück und erklärte die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter für unwirksam (Az. 65 S 194/20).
Der Vermieter hatte den Mietvertrag gekündigt, nachdem ihn der Mieter nicht in die Wohnung gelassen hatte, um sie gemeinsam mit Kaufinteressenten zu besichtigen. Diese Kündigung sei unwirksam, entschied das Gericht. Aus dem Mietvertrag ergebe sich zwar die Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung mit Kaufinteressenten sowie zur Feststellung des Zustands der Mietsache zu ermöglichen. Jedoch habe der Vermieter gar nicht die Besichtigung mit weiteren Personen zu einem solchen Zweck angekündigt, sondern um einen Besichtigungstermin zur Vermessung der Wohnung sowie damit sich ein Mitarbeiter der Hausverwaltung einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen könne, gebeten. Dies jedoch stelle schon keinen aufgrund des Mietvertrags gerechtfertigten Besichtigungsgrund des Vermieters dar. Denn die Feststellung des Zustands der Mietsache umfasse nicht ihre Vermessung. Zudem berechtige der Mietvertrag lediglich den Vermieter selbst und nicht etwaige Erwerber oder Hilfspersonen zur Feststellung des Wohnungszustands.
Bei Beachtung des beiderseitigen Eigentumsschutzes und bei Vermeidung unverhältnismäßiger Eigentumsbeeinträchtigungen ergebe sich deshalb, dass der Vermieter bei Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bereits kein einen wichtigen Grund rechtfertigendes Erfordernis an der Vermessung oder für das Verschaffen eines Eindrucks vom Wohnungszustand dargetan habe. Sollten zu bestimmten Zwecken angekündigte Wohnungsbesichtigungen statt für diese Zwecke für Besichtigungen von Kaufinteressenten, d. h. für andere Zwecke, genutzt werden, so überwiege das Recht des Mieters auf Ungestörtheit in der Mietwohnung gegenüber dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem daraus abgeleiteten Begehren auf Vermessung der Wohnung oder Kontrolle ihres Zustands. In diesem Fall bestehe keine Pflicht des Mieters, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gewähren.