Sowohl im Bereich des Ertragsteuerrechts als auch bei der der Erbschaft-/Schenkungsteuer kommt es wegen der Bewertung von Grundstücken immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung. Dabei können entweder die Höhe der Grundstückswerte oder die Aufteilung eines Kaufpreises auf den Grund und Boden und das Gebäude/die Gebäudeteile strittig sein. Insbesondere die zur erleichterten Aufteilung für die Finanzämter vom Bundesfinanzministerium herausgegebene „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ vom Mai 2019 hat viele kritische Stimmen in der Fachliteratur und auch unter Bewertungsfachleuten hervorgerufen.
Jetzt hat der Bundesfinanzhof in mehreren Urteilen zur Anwendung dieser Arbeitshilfe für die Bewertungspraxis und den Einsatz von Gutachten durch öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter Stellung bezogen (BFH-Urteile IX R 26/19 und II R 1/18). In diesen beiden Entscheidungen hat das Gericht die Anwendung der „Arbeitshilfe“ abgelehnt und vielmehr darauf verwiesen, dass insbesondere dann, wenn vom Steuerpflichtigen ein niedrigerer Wert beantragt wird, als er sich aus den einzelnen Methoden-Vorschriften des Bewertungsgesetzes ergibt, ein Sachverständigen-Gutachten den Nachweis dieses niedrigeren Wertes erbringen kann. Es muss sich aber dabei um ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters handeln. Das entsprechende Gutachten hat dann Vorrang vor der Bewertung nach den Regeln der „Arbeitshilfe“ und auch vor dem Bewertungsgutachten eines Fachmanns aus den Reihen der Finanzverwaltung. Der BFH verlangt aber zur Anerkennung dieses Gutachtens, dass es sowohl methodisch in Ordnung ist als auch aufgrund einer zutreffenden Erhebung des das Bewertungsobjekt betreffenden Sachverhalts erstellt wurde. Dazu gehört insbesondere die Berücksichtigung der Grund- und Boden-Werte entsprechend der Feststellungen der örtlichen Gutachterausschüsse und auch die Anwendung der ImmoWertV mit den dort vorgesehenen Liegenschaftszinssätzen. Ein auf dieser Grundlage erstelltes Gutachten erfüllt i. d. R. die Nachweispflicht des Steuerpflichtigen für einen niedrigeren gemeinen Wert bzw. die maßgeblichen Werte für die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises.
In einem weiteren Urteil hat sich der BFH zur Bewertung eines Erbbaurechts für Zwecke der Erbschaftsteuer geäußert (Az. II R 7/18). Bei dieser Bewertung sind die Liegenschaftszinssätze von ausschlaggebender Bedeutung. Auch ein hierzu von einem Sachverständigen in einem Gutachten ermittelter Wert unter Berücksichtigung von § 14 Abs. 3 ImmoWertV erkannte der BFH an.
Nach diesen Urteilen haben die Steuerpflichtigen gute Möglichkeiten, ihre Vorstellungen von zutreffenden Grundstückswerten unter Zuhilfenahme entsprechender Gutachten durchzusetzen. Aber – wie so häufig gibt es auch eine Schattenseite hierzu – der Gutachter will vom Auftraggeber bezahlt werden! Nur wenn er vom Finanzgericht beauftragt worden ist, können bei einem positiven Ausgang des Verfahrens die Kosten dem Verlierer des Prozesses auferlegt werden. Für privat beauftragte Gutachten muss der Auftraggeber die Kosten tragen.