Bei einem Grundstückskauf beträgt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % der Gegenleistung. Da ist es finanziell schmerzhaft, wenn ein Grundstücksgeschäft rückgängig gemacht wird, die dafür entrichtete Steuer aber bestehen bleibt und noch einmal für den Rückkauf anfällt. Für bestimmte Fälle der Rückgängigmachung des Kaufvertrages sieht das Gesetz auch eine Aufhebung des Grunderwerbsteuer-Bescheides vor.
Dies gilt u. a. dann, wenn ein Grundstückskaufvertrag innerhalb von zwei Jahren nach Entstehung der Steuer wieder rückgängig gemacht wird.
Aber auch nach Ablauf dieser Frist ist eine Aufhebung des Steuerbescheides dann möglich, wenn vom Verkäufer die Vertragsbedingungen nicht erfüllt wurden und der Käufer deshalb einen Rechtsanspruch auf Aufhebung des Vertrages hat. Das bedeutet, wenn der Käufer nach dem maßgebenden Zivilrecht einen durchsetzbaren Rechtsanspruch auf die Rückgängigmachung des Kaufvertrages hat. Dann besteht auch nach dem Grunderwerbsteuerrecht ein Anspruch auf Aufhebung des Steuerbescheides.
Bei einem Wohngrundstück liegt ein zur Aufhebung des Kaufvertrages berechtigender „schwerer Mangel“ des Kaufgegenstandes (Eigentumswohnung oder sonstiges Wohngrundstück) dann vor, wenn eine Differenz zwischen der im Vertrag zugesagten und der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als 10 % besteht. Dies hat der BFH in einem Urteil vom 19.02.2020 (Az. II R 4/18) entschieden.
Bei der Berechnung der zugesagten und der tatsächlichen Wohnfläche ist das Gericht als Maßstab dieser Berechnung von der II. BerechnungsVO ausgegangen, weil diese in der Teilungserklärung und dem Bauantrag verwendet worden war. Diese VO ist zwar zwischenzeitlich durch die WohnflächenVO ersetzt worden, dies hat aber nur dann Bedeutung, wenn die Parteien des Kaufvertrages sie auch anwenden wollen.
Hier war die Grenze von 10 % nach Auffassung des BFH nicht überschritten, was zur Folge hatte, das die Grunderwerbsteuer zweimal anfiel – im Urteilsfall auf eine Gegenleistung von je 600.000 Euro:
• einmal beim Kauf
• zum zweiten Mal beim Rückkauf.
Bei einem Steuersatz von 6,5 % in Brandenburg fallen dafür 78.000 Euro an! Da lohnt es sich schon, mehrere Sachverständige mit der Wohnflächenberechnung zu beauftragen.