Ein in einem Formularmietvertrag versteckter Kündigungsverzicht ist unwirksam. Insofern liegt eine überraschende Klausel vor. Darauf wies das Amtsgericht Bremen hin (Az. 25 C 405/19).
Die Parteien eines Mietverhältnisses stritten über die Wirksamkeit einer Kündigung. Der Mieter hatte das Mietverhältnis kurze Zeit nach Mietbeginn gekündigt. Die Vermieterin hielt diese Kündigung für unwirksam und verwies auf eine Regelung im Formularmietvertrag, wonach die Kündigung für ein Jahr ausgeschlossen war. Der Mieter hatte diese Klausel übersehen. Der Kündigungsverzicht war unter der Überschrift “Mietdauer und Kündigung” geregelt. Dort wurden in erheblicher Breite die gesetzlichen Kündigungsvorschriften wiedergegeben. Dazwischen war ohne weitere Hervorhebung im Anschluss an die Mietdauer der Kündigungsverzicht untergebracht.
Das Gericht gab dem Mieter Recht. Zwar sei ein befristeter Kündigungsausschluss grundsätzlich zulässig. Der hier vereinbarte Kündigungsverzicht sei aber unwirksam, da die Klausel gegen das Gesetz (§ 305c Abs. 1 BGB – “Überraschende Klausel”) verstoße. Die Klausel stehe an so ungewöhnlicher und systematisch unpassender Stelle, dass ein Mieter nicht mit ihr rechnen brauche.