Entschädigungen an den Vermieter für die vorzeitige Räumung der Mieträume und die Aufgabe des noch laufenden Mietvertrags sind ein umsatzsteuerbares Leistungsentgelt, weil der Vermieter auf eine ihm zustehende Rechtsposition verzichtet.
Hingegen ist aber von nicht umsatzsteuerbarem Schadensersatz auszugehen, wenn der Mieter vertragswidrig die Mietzahlungen eingestellt, der Vermieter deswegen den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung außerordentlich fristlos gekündigt hat, anschließend vom neuen Mieter eine niedrigere Miete als bisher erhalten und als Ausgleich für diesen künftigen Mietverlust die Mietkaution als Schadensersatz einbehalten hat. So entschied das Finanzgericht München (Az. 14 K 2480/14).
Im vorliegenden Fall war streitig, ob das Finanzamt die nach der außerordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses für Mietausfälle einbehaltene Kaution zu Recht der Umsatzsteuer unterworfen hat. Die Klägerin war eine Gesellschaft, die langfristig Büro- und Verwaltungsgebäude vermietete.
Das Gericht gab der Klägerin Recht. Entschädigungen oder Schadensersatzzahlungen seien dann kein Entgelt im Sinne des Umsatzsteuerrechts, wenn die Zahlung nicht für eine Lieferung oder sonstige Leistung an den Zahlenden erfolgte, sondern weil der Zahlende nach Gesetz oder Vertrag für einen Schaden und seine Folgen einzustehen hatte. Das sei hier der Fall gewesen. Der Mieter habe durch die Nichtentrichtung des Mietzinses den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung veranlasst, und musste somit den durch die Kündigung entstandenen Schaden auch ersetzen. Diese (Schadensersatz)-Zahlungsverpflichtung habe weder für einen Verzicht noch für eine sonstige Leistung der Klägerin, sondern allein deshalb bestanden, weil der Mieter nach dem Gesetz für den Mietausfall der Klägerin einzustehen hatte. Die Zahlung durch den Einbehalt der Mietkaution sei daher kein Entgelt und somit nicht steuerbar.