Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen muss Fremdvergleich standhalten – Gesamtbetrachtung ist ausschlaggebend

Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen muss Fremdvergleich standhalten – Gesamtbetrachtung ist ausschlaggebend

Der Bundesfinanzhof entschied, dass ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen nicht den Kriterien des Fremdvergleichs entspricht, wenn es in zahlreichen Punkten von den zwischen fremden Dritten üblichen Vertragsinhalten abweicht (Az. IX R 8/16).

Im vorliegenden Fall stritten die Beteiligten um die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen. Der Kläger war in den Streitjahren 2006 und 2007 Eigentümer einer Doppelhaushälfte. Das Haus bewohnte er zunächst selbst. Im Juni 2002 schloss der Kläger mit seiner Mutter eine privatschriftliche Schenkungsvereinbarung. Danach schenkte die Mutter dem Kläger einen Betrag in Höhe von 115.000 Euro. Weiter war vereinbart, dass die Mutter des Klägers die Schenkung jährlich bis zu einem Betrag in Höhe von 10.000 Euro durch schriftliche Erklärung bis zur ersten Dezemberwoche des jeweiligen Jahres widerrufen durfte, ohne dass eine Begründung erforderlich wäre. Der Kläger schloss mit seiner Mutter am 10. Oktober 2002 einen schriftlichen Mietvertrag über das Haus. Darin war vereinbart, dass der Mietzins von 400 Euro zum dritten Werktag eines Monats auf das Konto des Klägers zu zahlen sei. Ferner waren Nebenkosten nach einer einmal jährlich zu erstellenden Abrechnung zu zahlen. Eine Vorauszahlung von Nebenkosten war nicht vereinbart. Die Kündigungsfrist betrug zwölf Monate. Eine Anpassung der Kaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Vermieter war jederzeit mit einer Frist von einem Monat möglich. Am 6. Dezember 2002 erfolgte ein Nachtrag zum Mietvertrag. Darin war abweichend von der Zahlungsbestimmung im Mietvertrag vereinbart, die Miete und die Nebenkosten einmal jährlich durch Widerruf der Schenkung und Aufrechnung zu leisten. Dies sollte gelten, solange noch Schenkungsbeträge vorhanden seien. Ab Januar 2004 wurde die Miete auf 470 Euro und ab Januar 2005 auf 550 Euro erhöht. Die Mutter des Klägers erklärte dazu, dass sie die Mieterhöhung ab Januar 2005 zunächst einbehalte, bis eine Reihe von Mängeln beseitigt sei. In seinen Einkommensteuererklärungen 2006 und 2007 erklärte der Kläger negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Anlässlich einer Außenprüfung kam das Finanzamt zu dem Ergebnis, dass eine verbilligte Vermietung vorliege und daher die Werbungskosten nur anteilig zu berücksichtigen seien.

Der BFH vertrat die Auffassung, dass das Mietverhältnis nicht anzuerkennen sei. Insbesondere halte es einem Fremdvergleich nicht stand. Ein fremder Mieter würde dem Vermieter keinen Geldbetrag unter Widerrufsvorbehalt schenken. Die jährlich einmalige Miet- und Nebenkostenzahlung sei nicht fremdüblich. Die Zahlung von Nebenkosten mit einer Verzögerung von 7-8 Monaten sei nicht üblich. Die Kündigungsfrist des Mietvertrages sei abweichend vom Gesetz mit 12 Monaten vereinbart worden. Auch eine Kaution sei nicht vereinbart gewesen. Bei einer Gesamtbetrachtung seien die Grenzen der Fremdüblichkeit überschritten.