Mietenbegrenzungsverordnung: überhöhte Miete muss zurückgezahlt werden

Mietenbegrenzungsverordnung: überhöhte Miete muss zurückgezahlt werden

Das Amtsgericht Neukölln hat nach der Verordnung über die sog. “Mietpreisbremse” eine Vermieterin verurteilt, an ihren Mieter überhöhte Miete von monatlich je 221,09 Euro netto kalt, insgesamt 1.105,45 Euro, zuzüglich Zinsen für fünf zurückliegende Monate zurückzuzahlen. Zugleich wurde eine entsprechende Feststellung getroffen, dass die mit 725,00 Euro netto kalt vereinbarte Miete in Höhe des Betrages von 221,09 Euro unwirksam sei (Az. 11 C 414/15).

Die Parteien des Rechtsstreits hatten Anfang Juli 2015 einen Mietvertrag über die Vermietung einer 76,35 m² großen, in Berlin-Neukölln gelegenen Wohnung abgeschlossen. Danach betrug die von dem Mieter zu zahlende Miete 9,50 Euro netto kalt pro Quadratmeter. Die Vormieterin hatte zuletzt 419,00 Euro netto kalt (ca. 5,49 Euro/m²) als monatliche Miete gezahlt. Der Mittelwert nach dem Berliner Mietspiegel 2015 für vergleichbare Wohnungen beträgt pro Quadratmeter 5,62 Euro netto kalt. Der Mieter beanstandete, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1. Juni 2015 in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung um 221,42 Euro monatlich zu hoch sei.

Das Gericht gab dem Mieter überwiegend Recht. Die gesetzliche Ermächtigung für die Mietenbegrenzungsverordnung begegne keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Sie basiere auf gesetzlicher Grundlage und sei hinreichend bestimmt. Es bestehe eine Verpflichtung, sofern ein angespannter Wohnraummarkt vorliege. Ein Eingriff in Rechte von Vermietern sei aus Gemeinwohlerwägungen gerechtfertigt. Die Eigentumsgarantie werde nicht geschützt, soweit überhöhte Mietpreise in Ausnutzung einer Mangellage verlangt würden. Den Interessen der Eigentümer werde Rechnung getragen, indem die Verordnung u.a. nur für eine Dauer von höchstens fünf Jahren erlassen werden dürfe. Auch werde auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug genommen. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sei hier der Mietspiegel 2015 als Schätzungsgrundlage heranzuziehen gewesen. Zulässig sei inklusive des Zuschlags von zehn Prozent mithin nur eine Höchstmiete von 6,60 Euro/m², d. h. von insgesamt von 503,91 Euro netto kalt.